王玉珂：拐点已至，船长开启新航程

从北京长安大街到深圳深南大道，灯火通明的“内卷”又一切照旧了，从应接不暇的商场柜姐到热气腾腾的街头小贩，从灯火渐明的办公大厦到往来穿梭的白领，之于北上广深，那些野心、传奇、争执、神话和不将就，都重新按下了播放键。百年大变局之疫情已过，2023年春天已经开始，万物复苏，尽展新绿。

车速慢了下来，王玉珂坐在后座，望着车窗外“终于”开始有些拥堵的道路，松了一口气。疫情三年在许多人眼里是最艰难的时刻，对于新航程的开启，这或许是最好的时代，城市被雾霭的余光所映射，生活终于回归了生活，商业回归了商业，阳光海滩还遥遥无岸，只有最坚定的“水手”才能察觉，罗盘上的指针已经重新朝正确的方向悄然扭动。

和王玉珂相熟的人，会称他一声“船长”。

在圈子里，王玉珂这个二十多年的“船长”，是经历过大风大浪的。每次听他聊起商业地产，就像是翻开了一本厚重的航海日志，记录了粗暴水手的号子，曼妙舞娘的脚步声，风和日丽的马黛茶，暴风骤雨的古灯塔。可无论是什么样的内容，这日志里的字，永远是刚劲有力且脉络清晰。

再次见到王玉珂，他的新身份，是拓朴思创始人。再度启航，航海日志上记下了六个字：开拓、朴实、思考。

TBC拓朴思2022年启航

开疆拓土 驶向黄金海岸的三根桅杆

拓朴思英文简写为TBC ，是“To Be Continued”的缩写,中文意为“未完待续、永不停歇、生生不息”。

商业地产是永无边际的汪洋，是永不停歇的航程、永远未完待续的主线和支线剧情。在拓朴思这条全速扬帆的“新船”上，船长站在甲板上，用他二十余年的敏锐目光和早已化为无形的指南针，不断发现着新大陆，那里有生生不息的风景和活力。船长预判，若要寻得航程先机，必先竖起三根桅杆，即抓住机遇、找准赛道、塑造独有产品力。

在王玉珂看来，市场即将迎来拐点，要穿透“增存”抓住机遇。满足大消费时代需求的商业赛道，一年贡献GDP份额占比约在40%，市场容量足够大，从“物业时代”进入到“运营时代”，对资产增值要求越来越高。当前国内商业地产市场整体上可分为新和旧两大市场。新是增量市场，旧是存量市场。增量市场从量上偏萎缩，竞争强度明显加大，反而存量市场中原有项目到了调整期和更新期的阶段，市场规模需求逐步释放出来。

所处区域老化，人群外溢，改造难度大且成本较高，投资回报率存在较大不确定性，这些是存量改造时被提及最多的问题。逐渐占据主导地位的存量市场，其人流、品牌招商、消费意愿、投资角度等各个环节，都在潜移默化中发生着转瞬即逝的变化。“这些都是机遇”，船长对此充满信心。

大变局带来的挑战和待解难题，激发了新的商业消费诉求，进而诞生出新的商业服务形态和崭新的高速赛道。在王玉珂看来，存量市场的机会存在于如何高效挖掘资产价值的过程中。他解释道，存量其实变成了新的增量，品牌老化面临新的机会点，迭代升级迫在眉睫，富有创新性、原创强度大的品牌及商业模式会顺势崛起，体验的重新塑造便成为了新的趋势。要聚焦新存量市场赛道，由轻服务进入重服务，由片段式服务升华至陪伴式服务。

差异化，是王玉珂频繁提及的字眼。正如拓朴思的座右铭“Create Different—创造不凡” 。深刻领会服务内涵，重视对于体验的重新塑造，是拓朴思所追求的差异化解决方案，亦是未来立足于市场的核心竞争力。王玉珂认为，每一个商业地产项目所处的地域不同、辐射的消费人群也不同，其定位亦应不同，量身定制的解决方案才能将项目势能裂变到最大强度。“我们是商业创新者背后的创新者”，王玉珂如是说到。

进入资产运营增值时代，一方面运营越来越精细化，另一方面新一代客群的需求复合化也纷繁复杂。但万变不离其宗，王玉珂总结为需要“长期主义”运营思维，在终极目标下立足于当下，不断调整、守正创新。

服务项目：深圳华润置地未来城

斫雕为朴 三剑定江山

《道德经》有言：道常无名，朴虽小，天下莫能臣也。

一个朴字，千变万化。王玉珂首创的TQA方法论，也体现了拓朴思的“大道至简”。放眼长周期进行深度思考，以目标回溯方法，用独特视角提供解决方案，TQA方法论亦是TBC立足于市的底蕴。

TBC拓朴思TQA方法论

这套方法论的核心是基于企业或项目的终极目标，穷尽所有的挑战性问题，追根溯源，层层拆解后聚焦核心本质，去寻找独一无二的解决策略。王玉珂补充道，抛弃传统的归纳法，拓朴思用更为先进的演绎法，这样的方案更创新与持续。

用未来视角解决当下问题，不是信息的简单叠加，坚持拒绝过往方案的复制套用，而是将DIFFERENT差异化刻在骨子里，将创新的DNA延续到服务每个阶段。王玉珂及其团队已经将这套方法付诸实践了多年，打造了多个当地独一无二的特色地标，如被国际媒体誉为“世界新7大奇迹”的北京大兴国际机场、“第一批国家级夜间文化和旅游消费集聚区”称号的西安大唐不夜城、焕发新机的未来国际商区深圳前海妈湾片区、华润首个“去百货化”的购物中心北京华润五彩城。

服务项目：深圳前海妈湾片区整体规划

TQA方法论、“三跨”思维和“三库”沉淀，是王玉珂所说的“三大法宝”。三跨思维是指要有跨周期、跨地域、跨学科的长线思维去进行资产价值最大化的配置；三库分别为数据库、案例库、资源库，这是拓朴思强大的资源后盾。

长缨在手，迈步开拓。王玉珂解释道，跨周期是拉阔时间尺度去思考问题，这样在波动的市场环境中不会偏离大方向，以宏观视角来穿透微观困惑，依据此提出的解决方案拥有更韧性的持续竞争力，甚至在横跨十年、二十年的大周期内来看，依旧有效；跨地域是超越传统物理空间尺度，以城市间的横向对比思维来溯源事物发展的规律，洞悉领先发展的规律，预判项目在大生态下的长期站位；跨学科则是根据商业地产的特性而来，它本身就是一门集合规划、招商、营运、建筑、景观、灯光、精装、工程等于一体的综合学科，用复合专业背景知识去解决复杂问题，才是未来的生存之道。

三大法宝在手，服务项目从创新到落地，相比较理论派，王玉珂及其团队更为游刃有余，坚信理论贯穿实践才能打造跨时代领先产品。凭借20多年杰出专业背景，TBC近期受深圳特发委托，助力福田区香蜜湖城市更新片区进行创新产品落地，全力打造深圳的世界级商业消费新标杆。

服务项目：深圳特发香蜜湖片区城市更新项目

研精致思 未雨绸缪和另辟蹊径

先知的“知”，是知识的“知”。

上古时代的先知，大多数都是实实在在的科学先驱。

王玉珂对商业地产环境流变的感知力已经到了“条件反射”的程度，一方面确实是天赋，另一方面也是他二十余年铭刻在骨子里的“刀光剑影”。

“商业地产赛道已经发生变化，进入下半场核心在运营，运营的核心在于资产效率的提升”，王玉珂分析道。提升资产效率不算什么新鲜话题，但随着环境的变化，整套运营方法体系亟须迭代更新，以往的传统思维模式需要被打破甚至被颠覆。

在他看来，商业地产运营要从轻服务向重服务转变，不是简单的信息搬运，也不是一时的点子谋划，而是服务机构的深度服务和效率驱动，重度参与到项目的运营、管理、资产重组以及未来的资本市场各个环节。

“大胆假设，小心求证”有种未雨绸缪的意味。王玉珂解释道，给出的解决方案要打造续航力和更长久的竞争力，要能够经得起时间的考验，提前做好各种预案才能在真正遇到问题时得心应手。创新思路的持续输出，需要一双会洞察的眼睛，需要换位思考的同理心，更需要清醒且独立的深度见解。

“读书”是王玉珂日常习惯性的一件事，相比传统读书破万卷，他更习惯带着未来问题去读，寻找与作者对话中思考未知世界。读书为有形与无形，有形的书，涵盖了煌煌气象，融会了诸子百家，庞大有章法，旁征博引都在谈笑间。而无形的书，也是他最为注重的，是观察别人看问题的角度，从中汲取管理的大智慧，发现蓝海上的新风景。正如《传习录》所言，“你来看此花时，则此花颜色一时明白起来”。

作为户外爱好者，他参加过国内外多个马拉松及越野赛，王玉珂说，奔跑者都拥有一个奇妙的独立思考空间，边强身健体，边和心灵对话。而商业地产人王玉珂，同样也用二十多年，“跑遍”了中国几乎所有的省份，服务项目已经超过300个。穿梭在城市与城市之间，王玉珂积累着他的精神财富，他带给团队的，是“拉长周期看未来，拉阔尺度看问题”的大局观，在不断的思考与大刀阔斧的践行中，立志于服务全国的商业蓝图已跃然纸上。

2019年奈良国际马拉松完赛

此次采访前，拓朴思举办了“2022年度大湾区夜经济专题发布会”，行业大咖“华山论剑”，共同探索建设国际消费中心城市的发展之道，各方对于2023年之春，是说不完的灯火阑珊。而谈及拓朴思的未来，王玉珂强调了六个词：人本、敏捷、高标准、探索、真诚、尽责。

行业大咖针对“如何建设国际消费中心城市”进行对话

在王玉珂看来，拓朴思在蛰伏待机的2022年，抓住了人才吸纳、知识储备、机制沉淀的好时机，一切已就绪。

春日已至，未来可期。